Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-продажи вопросы правового регулирования и практика применения

ОГЛАВЛЕНИЕ

РЕФЕРАТ…………………………………………………………………………. ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………… ОБЗОР ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ ПО ТЕМЕ………………………… ГЛАВА 1. Теоретико-правовые аспекты понятия и сущности предварительного договора……………………… 1.1 Предварительный договор как основание возникновения обязательственного правоотношения и его место в системе гражданско-правовых договоров………………………………………………………… 1.2 Условия предварительного договора и порядок его заключения и изменения……………………………………………………………………… ГЛАВА 2. Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-продажи………………………………… 2.1 Предварительный договор розничной купли-продажи…………………………………………………………………………………… 2.2 Предварительный договор в обязательстве продажи недвижимости…………………………………………………………………. ГЛАВА 3. Исполнение предварительного договора и ответственность за нарушение его условий………………. 3.1 Исполнение обязательств, возникающих из предварительного договора………………………………………………………………………. 3.2 Способы защиты нарушенных прав участников предварительного договора………………………………………………………………………. 3.3 Ответственность сторон за неисполнение предварительного договора и способы защиты нарушенных прав его участников………………………………………………………………………. ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………

РЕФЕРАТ

Ерощенко Андрей Сергеевич Предварительный договор в обязательствах отдельных видов купли-продажи вопросы правового регулирования и практика применения

Объем работы: 52 с., 3 гл., 50 источников.

ЗАЩИТА НАРУШЕНЫХ ПРАВ, ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ, ОТВЕТСВЕННОСТЬ СТАРОН, ПРЕДВОРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ, УЧАСТНИКИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

Цель дипломной работы: исследовать теоретические и практические аспекты, связанные с правовой регламентацией института предварительного договора, его правовой сущности и значении в механизме гражданско-правового регулирования обязательств отдельных видов купли-продажи, обобщить и проанализировать основные проблемы возникающие в этой области общественных отношений, а так же выработать рекомендации по применению и совершенствованию норм законодательства в избранной области.

Предмет исследования: положения законодательства, регулирующие обязательственные отношения, возникающие на основании предварительных договоров купли-продажи, существующая юридическая практика их заключения и исполнения, разработанные гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а также сложившиеся ранее представления о правовой природе предварительного договора в целом.

Объект исследования: общественные отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных договоров об обязательствах отдельных видов купли-продажи.

Основные результаты, выводы: Конструкция предварительного договора, предусматривающего обязательства сторон совершить сделку купли-продажи в отношении будущей вещи, заведомо ставит покупателя в положение более слабой стороны опосредуемого им правоотношения. В целях законодательного совершенствования положений гражданского законодательства о содержании предварительного договора предлагается п. 3 ст. 399 ГК дополнить новым абзацем следующего содержания: «Если в соответствии с условиями предварительного договора исполнение основного договора должно быть произведено по заранее определенной цене, последняя, при заключении основного договора не может быть оспорена в суде».

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время, все больше хозяйствующих субъектов в своей юридической практике обращаются к предварительному договору, активно используя в договорных отношениях со своими контрагентами гарантии, обеспечиваемые данным правовым институтом.

В условиях высокой динамичности и непредсказуемости даже в ближайшей перспективе конъюнктуры рынка его участники заинтересованы в упорядочении своих преддоговорных отношений, в придании им большей стабильности и устойчивости, наконец, в формальном определении и закреплении известными правовыми средствами имеющихся намерений и готовности в будущем заключить определенный гражданско-правовой договор.

При таких обстоятельствах объективной действительности изучение правовой сущности предварительного договора, особенностей регулируемых его законодательной конструкцией общественных отношений на современном этапе приобретает особую актуальность для науки гражданского права.

Предварительный договор нельзя назвать малоизученным явлением в гражданском праве. Научно-практический интерес к этому институту на сегодняшний день подтверждается обилием публикаций в юридической литературе, посвященных изучению имущественных отношений, составляющих предмет его правового регулирования.

Одновременно достаточно осознана многими авторами необходимость разрешения ряда проблем, связанных с заключением, исполнением и прекращением предварительного договора, в том числе возникающих в обязательстве купли-продажи, законодательного совершенствования и дальнейшей разработки его конструкции, а также однозначного определения области его применения.

Исследование модели предварительного договора в неразрывной связи с исторически востребованным в гражданском обороте обязательством купли-продажи и его отдельными видами позволяет не только оценивать существующие положения правовой доктрины, но и приблизиться к практической плоскости рассмотрения гражданско-правовых проблем, возникающих в данной области.

Необходимо также подчеркнуть, что уяснение содержания и особенностей, регулируемых предварительным договором отношений купли-продажи, преследует не только теоретические, но и практические цели, заключающиеся в правильном определении прав и обязанностей сторон, круга правовых норм, подлежащих применению в процессе возникновения, изменения и прекращения соответствующих правоотношений.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения и исполнения предварительных договоров об обязательствах отдельных видов купли-продажи.

Предметом исследования выступают положения законодательства, регулирующие обязательственные отношения, возникающие на основании предварительных договоров купли-продажи, существующая юридическая практика их заключения и исполнения, разработанные гражданско-правовой доктриной теоретические конструкции, а также сложившиеся ранее представления о правовой природе предварительного договора в целом.

Цель – исследовать теоретические и практические аспекты, связанные с правовой регламентацией института предварительного договора, его правовой сущности и значении в механизме гражданско-правового регулирования обязательств отдельных видов купли-продажи, обобщить и проанализировать основные проблемы возникающие в этой области общественных отношений, а так же выработать рекомендации по применению и совершенствованию норм законодательства в избранной области.

Реализация поставленной в настоящей работе цели потребовала решения следующих задач:

1. Проанализировать предварительный договор как основание возникновения обязательственного правоотношения и его место в системе гражданско-правовых договоров.

2. Исследовать условия предварительного договора и порядок его заключения и изменения.

3. Охарактеризовать предварительный договор розничной купли-продажи.

4. Исследовать предварительный договор в обязательстве продажи недвижимости.

5. Проанализировать обязательств, возникающих из предварительного договора.

6. Исследовать способы защиты нарушенных прав участников предварительного договора.

7. Выявить ответственность сторон за неисполнение предварительного договора и способы защиты нарушенных прав его участников.

8.Представить теоретические и практические обоснованные предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой области права.

Методы исследования. Методологической основой исследования являются общенаучные методы диалектики, формальной логики и системного анализа, в частности, общелогические методы анализа, синтеза, индукции, дедукции и аналогии, методы наблюдения, описания и сравнения, а также современные исторический, формально-юридический, статистический и сравнительно-правовой методы.

Нормативную базу дипломной работы составили нормативные правовые акты гражданского законодательства, и иные акты по теме исследования.

Структура данного дипломного исследования обусловлена предметом, целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования, мною были сделаны следующие выводы:

1. Предварительный договор представляет собой самостоятельный документ, подтверждающий возникновение взаимных прав и обязанностей, порождающие основной договор, исходя из согласованных положений предварительного договора. В случае не заключения основного договора предусматривается понуждение к заключению договора, так как предварительный договор имеет полную юридическую силу.
2.  Полагаю, необходимо дополнить ГК открытым перечнем обстоятельств, с наступлением которых контрагент бы освобождался от понуждения к заключению основного договора.
3.  Не до конца решен вопрос с использованием задатка в качестве обеспечения предварительного договора, так как ряд ученых-юристов считают, что использование задатка в качестве обеспечения предварительного договора выглядит как не соответствие нормам права, так как задаток передается в счет оплаты платежей, причитающихся по основному договору, то есть задатком
   может быть обеспечено только денежное обязательство, в свою очередь предварительный договор устанавливает неимущественные обязательства.
4.  Отсутствие в тексте предварительного договора купли-продажи условия о сумме договора в последующем ограничивает возможности сторон определять цену, по которой должен исполняться основной договор, поскольку в данной ситуации подлежит применению правило обычной цены (п. 3 ст. 394 ГК) и суд не вправе рассматривать разногласия сторон относительно указанного условия.
5.  Конструкция предварительного договора, предусматривающего обязательства сторон совершить сделку купли-продажи в отношении будущей вещи, полномочий по распоряжению которой у предполагаемого продавца еще не возникло, заведомо ставит покупателя в положение более слабой стороны опосредуемого им правоотношения, поскольку последнее может быть прекращено в связи с невозможностью надлежащего исполнения вытекающих из такого предварительного договора обязательств стороной, право собственности которой на вещь, подлежащую отчуждению, на момент заключения основного договора не возникло.

В целях законодательного совершенствования положений гражданского законодательства о содержании предварительного договора предлагается п. 3 ст. 399 ГК дополнить новым абзацем следующего содержания:

«Если в соответствии с условиями предварительного договора исполнение основного договора должно быть произведено по заранее определенной цене, последняя, при заключении основного договора не может быть оспорена в суде».

1. В качестве рекомендации хотелось бы предложить включить в ГК Республики Беларусь обеспечительный платеж в качестве поименованного способа обеспечения исполнения обязательства из предварительного договора.
2. В связи с изложенным, считаем необходимым дополнить Главу 23 ст. 352¹ «Обеспечительный платеж» и изложить ее в следующей редакции:

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3 Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, не начисляются, если иное не предусмотрено договором».

• Представляется, что это будет способствовать упорядочению правоотношений, которые возникают в связи с его использованием в практической деятельности, а также будет служить единообразию судебной практики при рассмотрении различных споров, которые связаны с его применением в гражданском обороте.
• Законодательное определение задатка и результаты судебного толкования посвященных ему нормативных предписаний неизбежно указывают на недопустимость применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.
• Поскольку задаток направлен на обеспечение исполнения исключительно денежных обязательств, а предварительный договор никаких обязательств по передаче денег не порождает, платежная функция задатка применительно к его конструкции не может реализована.
• Удержание, залог и банковская гарантия, как способы обеспечения исполнения обязательств, также не являются приемлемыми для обеспечения выполнения договоренностей, зафиксированных в предварительном договоре.
•  Заключение договора поручительства может стать актуальным для участников предварительного договора уже потому, что поручительством могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем, например, в результате заключения основного договора.
• Нарушение предварительного договора влечет гражданско-правовую ответственность, формой наступления которой в соответствии с законодательством Республики Беларусь является возмещение убытков стороной, отказавшейся от его исполнения.
• Убытки, причиненные неисполнением предварительного договора, по общему правилу складываются из реального ущерба и из упущенной выгоды.
• Причинение реального ущерба в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств характерно лишь для возмездного односторонне обязывающего предварительного договора. Размер реального ущерба в такой ситуации зависит от суммы опционной премии (денежной суммы, уплаченной одной из сторон при приобретении права на заключение основного договора).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Аблятипова, Н. А. Особенности предварительного договора в гражданском праве РФ / Н.А. Аблятинова, Э.Д. Клысь // Вестник современных исследований. – 2019. – №1(28). – С. 5–8.
2. Акинфиева, В.В.О возможности использования обеспечительного платежа в качестве способа обеспечения обязательств по предварительному договору / В.В. Акинфеева // Legal Concept. – 2017. – № 16. – 3-8.
3. Амелина, А. Предварительный договор и его особенности / А. Амелина. – [Электронный ресурс]: Режим доступа: https://advokatvspb.ru/stat Дата доступа: 29.01.2021.
4. Батура, С.П. Гражданское право Республики Беларусь: курс лекций в 2-х ч. / С.П. Батура. – Минск, Молодёжное, 2006. – Ч. 1. – 500 с.
5. Богатырев, Ф. О. К вопросу о существовании обязательств с нематериальным интересом / Ф.О. Богатырев // Журнал рос. права. – 2004. – № 1. – С. 88–100.
6. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – 3-е изд., стер. – М.: Статут, 2001. – 848 с.
7. Бутенко, Е. В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства / Е.В. Бутенко // Журнал рос. права. – 2014. – № 3. – С. 54–60.
8. Бычков, А. Нюансы предварительного договора / А. Бычков / ЭЖ-Юрист. – 2015. – № 7. – С. 13–18.
9. Васенева, М. А. О предварительном договоре / М.А. Васенева // «Черные дыры» в российском законодательстве. – 2019. – № 6. – С. 29–31.
10. Витушко, В. А. Курс гражданского права. Общая часть: В 5 т. –Т. 2: науч.-практ. пособие / В. А. Витушко. ― Минск: БГЭУ, 2002. – 717 с.
11. Володин, Н. М. Задаток как обеспечение предварительного договора: позиция ВАС РФ / Н.М. Володин // Арбитражная практика. – 2012. – № 9. – С. 22–27.
12. Годунов, В.Н. Гражданско-правовой договор и сфера его применения / В.Н. Годунов // Право в современном белорусском обществе: сб. науч. тр. / Нац. центр законодательства и правовых исследований Респ. Беларусь; редкол.: В.И. Семенков (гл. ред.) [и др.]. – Минск: Белпринт, 2014. – Выпуск 9. – С. 301–312.
13. Горецкий, А.Т. Изменение судебной практики в части задатка в предварительном договоре / А.Т. Горецкий, Ю.В. Ошмян // Юрист. – 2019. – № 6. – С. 56–60.
14. Гражданский кодекс Республики Беларусь [Электронный ресурс]: Кодекс Респ. Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З: принят Палатой представителей 28 окт. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 нояб. 1998 г.: в ред. Закона Респ. Беларусь от 29 июня 2020 г. № 33-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2021.
15. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая: по состоянию на 08 декабря 2020 года. – М.: КНОРУС, 2020. – 512 с.
16. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т.2 / Т.В. Авдеева [и др.]; под ред. В.Ф. Чигира. – Минск: Амалфея, 2010. – 960 с.
17. Гражданское право: учебник. В 2 ч. Ч. 1 / В.Н. Годунов, Т.В. Грунтова [и др.]; под общ.ред. проф. В.Ф. Чигира. – Минск: Амалфея, 2000. – 976 с.
18. Гражданское право: учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут. – 2017. –543 с.
19. Груздев, В. В. Возникновение договорного обязательства по гражданскому праву / В. В. Груздев. – М.: Волтерс Клувер, 2010. – 272с.
20. Дендак Г. М. Предварительный договор в юридической доктрине и правоприменительной практике: особенности правового регулирования и актуальные направления развития института / Г.М. Дендак // Провинциальные научные записки. – 2015. – № 2. – С. 38–43.
21. Днепров, А. Что такое предварительный договор? Правовое регулирование института предварительного договора / А. Днепров // Юрид. практика. – 2014. – № 8 (322). – С. 56–61.
22. Драчев, Е.В. Предварительный договор как основание возникновения обязанности заключить основной договор / Е.В. Драчев // Юрист. – 2006. – №3. – С. 55–58.
23. Ершов, О. Г. Предварительный договор в строительстве / О.Г. Ершов// Право и экономика. – 2010. – № 11. – С. 38–44.
24. Жуков, Е. Н. Предварительный договор в гражданском праве / Е.Н. Жуков // Власть закона. – 2015. – № 4. – С. 124–132.
25. Зинченко, С. А. Предварительный и основной договоры в доктрине, законодательстве, правоприменении / С. А. Зинченко, О. С. Зинченко // Сев.-Кавказ. юрид. вестник. – 2008. – № 3. – С. 7–10.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный) [Электронный ресурс] : [п состоянию на 12.03.2021 г.] /В.Ф. Чигир. // Консультант плюс: Беларусь [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. – Минск, 2021.
27. Ленковская, Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости / Р.Р. Ленковская // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 1. – С. 11–14.
28. Максименко, А. В. Условия заключения предварительного договора / А.В. Максименко, Н.Д. Эриашвили // Вестник Московского университета МВД России. – 2011. – №1. – С. 34–37.
29. Маньковский, И.А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть: краткий курс: практ. пособие / И. А. Маньковский. ― Минск: Молодежное, 2003. –308 с.
30. Меньшенин, П.А. Особенности состава и предпосылок действительности предварительного договора / П.А. Меньшин // Журнал российского права. – 2011. – №2 (170). – С. 67–72.
31. Мурашко, М. С. Предварительные договоры в судебной практике / М.С. Мурашко // Российская юстиция. – 2007. – № 11. – С. 12–19.
32. Мустафин, Р.Ф. Правовое регулирование типовых договоров российским гражданским правом в контексте реформы частного права / Р.Ф. Мустафин. – Волгоград, 2015. – 275 с.
33. Новикова, С.В. Функции задатка в предварительном договоре / С.В. Новикова // Научный журнал КубГАУ. – 2014. – № 100 (6). – С. 1–10.
34. О защите прав потребителей [Электронный ресурс]: Закон Республики Беларусь от 9 января 2002 г. № 90-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 13 июня 2018 г. № 111-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2021.
35. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [Электронный ресурс]: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 8 января 2018 г. № 96-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2021.
36. Павлов, А.А. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора / А.А. Павлов // Арбитражные споры. – 2006. – № 2. – С. 89–100.
37. Подгруша, В. В. Гражданское право: справочник-комментарий / В. В. Подгруша. – Минск: Книжный Дом, 2003. – 832 с.
38. Репникова, Ю. В. Предварительный договор (запродажа) – способ обеспечения исполнения обязательств? / Ю.В. Репникова // ЗАКОН И ПРАВО. – 2019. – № 8. – С. 47–55.
39. Сабельников, А.Н. Предварительный договор – [Электронный ресурс]: А.Н. Сабельников// Челябинский государственный университет, 2015. – Режим доступа: https://studfiles.net/preview/5785057/page:2/ Дата доступа: 28.01.2021.
40. Серова, В. К. Споры, связанные с исполнением предварительных договоров / В.К. Серова // Арбитражные споры. – 2019. – № 3 (51). – C. 33–36.
41. Скворцов, A.B. Рассмотрение дел о платежах по предварительному договору / А.В. Скворцов // Арбитражная практика. – 2019. – № 6. – С. 59–65.
42. Скловский, К. Предварительный договор: задатки и убытки / К. Скловский, О. Цокур // Бизнес-Адвокат. Газета защиты деловых интересов. – 2020. – № 1. – С. 10–11.
43. Троенко, А. С. Применение соглашения о задатке в конструкции предварительного договора купли-продажи недвижимости / А.С. Троенко // Бюллетень нотариальной практики. – 2018. – № 3. – С. 18–21.
44. Чибинов, Д.В. Разграничение предварительного договора и соглашения о намерениях / Д.В. Чибинов // Юридический вестник молодых ученых. – 2015. – №1. – С. 46-50.
45. Шанаурина, Ю. В. Роль предварительного договора в гражданских правоотношениях / Ю.В. Шанаурина // Международные юридические чтения: материалы науч.-практ. конф. (14 апреля 2005 г.). – Ч. 3. – Омск: Изд-во Омского юрид. ин-та, 2005. – С. 48–52.
46. Шершеневич, Г. Ф. Курс гражданского права: Введение. Общая часть. Особенная часть / Г.Ф. Шершеневич. – Тула : Автограф, 2001. – 719 с.
47. Шимкович, М.Н. Расторжение договора / М.Н. Шимкович // Право Беларуси. – 2007. –  №5-6. – С. 45–49.
48. Щуковская, О.М. О соотношении обязательств по заключению договора / О.М. Щуковская // Правоведение. – 2012. – №2. – С. 204–208.
49. Энгельман, И.Е. О давности по гражданскому праву: историко-догматическое исследование / И.Е. Энгельман. – М.: Статут, 2003. – 510 с.
50. Яковлев, В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений / В.Ф. Яковлев. – 2-е изд., доп. – М.: Статут, 2006. – 240 с.